Die Umlegung
A. Überblick
Oftmals haben Grundstücke nicht die für eine bauliche oder sonstige Nutzung notwendige Form, Lage oder Größe. Einer Bebauung, Erschließung oder Neugestaltung eines Gebietes nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich können die überkommenen Grundstückszuschnitte entgegenstehen. Um gleichwohl die Festsetzungen in einem Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder die Bebauungsmöglichkeiten im Innenbereich (§ 34 BauGB) verwirklichen zu können, müssen Grundstücksgrößen geändert, Grundstückszuschnitte verändert oder Erschließungsflächen geschaffen werden. Diese Änderungen und Neuordnungen können auf verschiedenen Wegen erreicht werden, nämlich durch
- den An- und Verkauf bzw. Enteignung von Grundstücken oder Grundstücksteilen,
- die freiwillige Baulandumlegung mittels Kauf- und/oder Tauschverträgen,
- die amtliche Umlegung nach dem Baugesetzbuch (§ 45 ff. BauGB),
- die vereinfachte Umlegung nach dem Baugesetzbuch (§ 80 ff. BauGB) oder
-
die vereinbarte amtliche/vereinfachte Umlegung.
Im Baugesetzbuch ist die
sog. amtliche Umlegung (§§ 45 – 79 BauGB) geregelt. Sie ist auf eine zweckmäßige
und den Belangen der Beteiligten gerecht werdende Neuordnung der Grundstücke
ausgerichtet. Durch die amtliche Umlegung werden
- Grundstücke gebildet, die nach Lage, Form und Größe für eine planungsadäquate Bebauung geeignet sind,
- öffentliche Verkehrs- und Grünflächen bereitgestellt und
-
die Vorteile und Lasten einer städtebaulichen Planung auf alle
Beteiligten verteilt.
Vorher: 
Nachher: 
Das
Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch ist ein gesetzlich geregeltes
Grundstückstauschverfahren. Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung
besteht kein Rechtsanspruch. Einen solchen Anspruch haben auch nicht die
Eigentümer von Grundstücken. Die Umlegung wird von der Gemeindevertretung
vielmehr in eigener Verantwortung angeordnet.
Materielle Voraussetzung für ein Umlegungsverfahren ist ein Bebauungsplan oder ein Neuordnungsbedarf von Grundstücken in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil – Innenbereich (§ 34 BauGB). Die materiellen Anforderungen an einen Bebauungsplan, der eine Umlegung vorbereitet, unterliegen zunächst denselben Rechtmäßigkeitsbestimmungen wie jeder andere Bebauungsplan. Zusätzlich hat die Gemeinde bei der Planung die möglichen Ergebnisse und Grenzen der Bodenordnung zu berücksichtigen, wenn diese für den Plan erheblich sind (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.1987 - III ZR 29/86 - DVBl 1987, 898; Urt. v. 11.11.1976 - III ZR 114/75 - BGHZ 67, 320; BauR 1977, 48; DVBl 1987, 898; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 7/06, § 45 Rn. 14). Die Begründung des Bebauungsplanes soll Darlegungen zur beabsichtigten Umlegung als Mittel des Planvollzuges aufweisen (vgl. Reinhardt, DÖV 1995, 21; Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 1). Für die Entscheidung über die Ausdehnung des Umlegungsgebietes verfügt die Gemeinde über einen Gestaltungs- bzw. Ermessensspielraum, der in der Planungsphase sachgerecht abzuwägen ist (vgl. Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 7). Bereits bei der Planaufstellung ist das Interesse einzelner Eigentümer an der Beibehaltung des Grundstückszuschnittes und der bisherigen Nutzung in der Abwägung zu berücksichtigen und mit gegenläufigen Privatinteressen in einen fairen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512 und 1677/97 - BVerfGE 104, 1; B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - BauR 2003, 1338).
Verfahrensablauf einer amtlichen
Umlegung
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a) Das Umlegungsgebiet liegt - im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 8 BauGB) oder - im nicht beplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) - im Bereich eines künftigen Bebauungsplans (§ 47 Abs. 2 BauGB) b) Anhörung der Eigentümer (§ 47 Abs. 1 BauGB) Rechtswirkungen des Umlegungsbeschlusses: - gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), - Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 BauGB) und -
Umlegungsvermerk im Grundbuch (§ 54 BauGB) |
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a) unter Angabe - des Umlegungsgebietes und - der betroffenen Grundstücke (§ 47 Abs. 1 BauGB) und b) unter Aufforderung zur Anmeldung von Rechten (§ 50 Abs. 2
BauGB) |
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- einer Bestandskarte und - eines Bestandsverzeichnis durch die Umlegungsstelle (§ 53 BauGB) |
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(§ 53 II BauGB) |
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Verteilungsmaßstab sind entweder - Wertumlegung (§ 57 BauGB) oder - Flächenumlegung (§ 58 BauGB) Einwurfsgrundstück/Einwurfsmasse =
Zuteilungsgrundstücke/Verteilungsmasse |
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gem. § 66 Abs. 3 BauGB bestehend aus: - Umlegungskarte (§ 67 BauGB) und - Umlegungsverzeichnis (§ 68 BauGB) Der Umlegungsplan ist ein rechtsgestaltender Verwaltungsakt (§ 35 VwVfG) und
der zentrale Rechtsakt der Umlegung |
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In-Kraft-Treten des Umlegungsplans mit Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit (§ 72
BauGB) |
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- finanzielle Abwicklung (§§ 64,65 BauGB), - Einweisung der neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Gründstücke (§ 74 BauGB), - Berichtung des Grundbuches und des Liegenschaftskatasters (§
74 BauGB) |
B. Freiwillige Umlegung
Wenn die Grundstückseigentümer nachweisbar ihre Grundstücke privatrechtlich selbst umgestalten wollen und können, ist eine freiwillige Baulandumlegung ein möglicher und vorrangig zu gehender Weg. Das Umlegungsrecht der §§ 45 ff. BauGB steht einer Neuordnung von Grundstücken im Wege vertraglicher Vereinbarungen („freiwillige Baulandumlegung“) nicht entgegen (vgl. BVerwG, B. v. 17. Juli 2001 - 4 B 24/01, NVwZ 2002, 473 ff).
Wird in die freiwillige Baulandumlegung die Gemeinde einbezogen, kann mit ihr ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB insbesondere über
- die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse,
- die Schaffung von Baurechten,
- die Erschließung der Baugrundstücke,
- die Nutzung der Baugrundstücke (Einheimischenmodell),
- die Wertabschöpfung und
- die Flächenabtretung
geschlossen
werden.
In formeller
Hinsicht ist bei Abschluss des Vertrags das Gebot der Schriftform (§ 11 Abs. 3
BauGB) und, bei Grundstücksübertragungsverpflichtungen, der notariellen
Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB ) zu beachten. Ein an sich formnichtiger
öffentlicher Vertrag wird dadurch geheilt, dass er vollzogen wird. Dazu muss die
Auflassung erklärt und daraufhin der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen
werden. Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. wird dadurch der ohne Beachtung der
Formvorschrift geschlossene Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig. Diese
Heilung betrifft nur den Formverstoß gegen § 313b BGB, nicht aber gegen § 11
Abs. 3 BauGB.
In materieller Hinsicht sind u. a.
die Grenzen zulässiger Wertabschöpfung und Flächenabtretung zu wahren (vgl. VG
Ansbach, U. v. 16. 03. 2006 - AN
18 K 04.03763). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U. v. 6.
Juli 1984, Az. 4 C 240/80, NJW 1985, 989) können bei einem Vertrag über eine
freiwillige Umlegung die Beteiligten neben einem Flächenabzug eine Geldleistung
der Eigentümer zur Deckung von Umlegungskosten vereinbaren. Der Geldausgleich
ist dann nicht unangemessen, wenn der im gesetzlichen Umlegungsverfahren zu
treffende Geldvorteilsausgleich beachtet wird (vgl. § 58 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
Ebenfalls unproblematisch ist es, wenn Flächenbeitrag und Geldbeitrag zusammen
den Umlegungsvorteil und - bei erstmaliger Erschließung - den Wert von 30 % der
Einwurfsfläche nicht überschreiten.
Zulässig kann
die Abschöpfung eines umlegungsbedingten Vorteiles auch dann sein, wenn die
gesetzliche Höchstgrenze gem. § 58 Abs. 2 BauGB überschritten wird. Die
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 17. Juli 2001, - 4 B 24/01
-, NVwZ 2002, 473) schließt es nicht aus, diese 30 %-Grenze zu überschreiten.
Grundeigentümer und Gemeinde sind bei der Vereinbarung des einen Flächenbeitrag
ersetzenden Geldbetrags nicht strikt an die für das gesetzliche
Umlegungsverfahren geltenden Höchstgrenzen des § 58 Abs. 1 Satz 2 BauGB
gebunden. Allerdings bedarf es dann eines sachlichen Grundes für diese
Überschreitung.
Die
Abschöpfung eines isolierten planungsbedingten Wertzuwachses darf hingegen nicht
Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg
BauGB, § 11 RdNr. 167: „Dass eine Wertabschöpfung, die im BauGB so nicht
geregelt ist, auch nicht über städtebauliche Verträge „eingeführt“ werden kann,
ist offensichtlich.“).
Zulässig ist
ein Geldausgleich auch im Zusammenhang mit der Abtretung von Flächen, um mit
diesem Betrag die notwendigen Erschließungsanlagen zu schaffen, wodurch die im
Eigentum der Bauwerber verbleibenden Flächen bebaubar werden. Es handelt sich
dabei um die Abschöpfung des umlegungsbedingten Vorteils. Dieser Vorteil kann
auch darin zu sehen sein, dass nach Abtretung der für die Erschließungsanlagen
vorgesehenen Flächen sofort baureife Grundstücke entstehen.
Widersetzt sich auch nur ein privater Eigentümer der rein vertraglichen Neuordnung des Baugebietes, scheitert die freiwillige Umlegung. Dann kann die amtliche Umlegung nach dem Baugesetzbuch gerechtfertigt und erforderlich sein.
C. Die Umlegung nach dem
Baugesetzbuch
Von der Gemeinde als Umlegungsstelle wird die amtliche Umlegung gem. § 46 BauGB angeordnet oder die vereinfachte Umlegung gem. §§ 80 ff. BauGB (ohne Anordnung) durchgeführt. Diese Umlegungsverfahren können sich in drei Alternativen abspielen:
- die amtliche Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB,
- die vereinfachten Umlegung nach § 80 ff. BauGB und
-
die vereinbarte amtliche oder vereinfachte Umlegung.
Bei unmittelbar aneinander grenzenden oder in enger Nachbarschaft liegenden Grundstücken ist eine vereinfachte Umlegung nach §§ 80 ff. BauGB zulässig und ausreichend. Der Gesetzgeber hat durch die Novellierung des Baugesetzbuches 2004 die Bestimmungen der Grenzregelung fortentwickelt und die vereinfacht Umlegung als „kleine“ Umlegung für einfache, wenig komplexe Vorhaben in den §§ 80 bis 84 BauGB normiert (vgl. Stock, ZfBR 2004, S. 536; Stemmler, DVBl 2003, S. 165 ff.). Die vereinfachte Umlegung ist auch im Stadtumbau möglich (vgl. Goldschmidt, DVBl 2006, 740 ff.). Für das Verfahren der vereinfachten Umlegung sieht der Gesetzgeber nur drei förmliche Verfahrensschritte vor:
1. die Anhörung der betroffenen Eigentümer,
2. der Beschluss über die Umlegung und
3.
dessen
Bekanntmachung.
Durch die Bekanntmachung gem. § 83
BauGB wird die Umlegung wirksam, d. h., die Grundstücksgrenzen werden
geändert.
Da im
vereinfachten Umlegungsverfahren die Regelungen der amtlichen Umlegung gem. §§
46 ff. BauGB nur dann anzuwenden sind, wenn auf sie verwiesen wird (§ 80 Abs. 2
BauGB), kann die Aufstellung einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) erforderlich
sein, vorausgesetzt es ist zuvor der Beschluss zur Aufstellung eines
Bebauungsplans gem. § 2 Abs. 1 BauGB gefasst worden.
Der geringe Verfahrensaufwand der
vereinfachten Umlegung macht diese zu einem für die Kommunen attraktiven
Instrument der Bodenordnung (Planspiel BauGB-Novelle 2004 Bericht über die
Stellungnahme der Planspielstädte und Planspiellandkreise vom Deutschen Institut
für Urbanistik und der
Forschungsgruppe Stadt + Dorf 2004, im Auftrag des Bundesministeriums für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) und des Bundesamtes für Bauwesen und
Raumordnung (BBR), S. 95 ff.) Diese
Attraktivität hat sich insbesondere durch den im Verhältnis zur Grenzregelung
erweiterten Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung erhöht. Denn es ist im
vereinfachten Umlegungsverfahren auch zulässig, Grundstücke in „enger Nachbarschaft“ zueinander in die vereinfachte Umlegung einzubeziehen.
Dadurch können etwa aus mehreren Grundstücken, die nicht in unmittelbarer
Nachbarschaft zueinander liegen, (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538, 540) ein oder
mehrere neue Grundstücke gebildet werden (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538 ff.).
Diese im Verhältnis zur Grenzregelung erweiterten Möglichkeiten entbinden die Gemeinde jedoch nicht von ihrer Verpflichtung, die Voraussetzungen für die vereinfachte Umlegung sorgfältig zu beachten. Drei Voraussetzungen sind dabei hervorzuheben.
aa) Erforderlichkeit der vereinfachten
Umlegung
Die vereinfachte Umlegung muss - dies verdeutlicht der
Verweis in § 80 Abs. 1 BauGB auf § 46 Abs. 1 BauGB - darauf gerichtet sein, dass
die Festsetzungen eines Bebauungsplans realisiert werden können oder - im
unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) - dass die gem. § 34 BauGB zulässig
Nutzung aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verwirklicht
werden kann. Ziel der Umlegung, dies unterscheidet sie von der früheren
Grenzregelung, darf auch sein, die Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit der
Grundstücksverhältnisse zu verbessern (vgl. BGH, U. v. 20. 3. 1997 – III ZR
122/96 -, ZfBR 1997, 201, 202).
Regelmäßig setzt dies voraus, dass die in die Umlegung
einbezogenen Grundstücke bzw. Grundstücksteile nach ihrer Lage, Form und Größe
bisher nicht für eine nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder § 34 BauGB
bauliche oder sonstige Nutzung geeignet gewesen sind. Dementsprechend ist die
vereinfachte Umlegung insbesondere unzulässig, wenn die danach zulässige Nutzung
bereits vor der Umlegung verwirklicht oder möglich war. Eine vereinfachte
Umlegung ist deshalb nicht erforderlich, wenn sie lediglich der Begradigung von
Grundstücksgrenzen oder der Verbesserung der Erschließungssituation dienen soll.
Denn allein ein baurechtswidriger Zustand (z. B. Überbau oder fehlende Abstand)
belegt noch nicht, dass eine nach dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB
zulässige Nutzung noch zu verwirklichen ist (vgl. auch OLG München, NVwZ 1994,
620). Auch zur Verbesserung einer Erschließungssituation darf eine Umlegung
nicht durchgeführt werden, wenn die Gemeinde dadurch an Flächen gelangen will,
welche zu einer privatnützigen Bebauung durch die umlegungsbeteiligten
Eigentümer nicht unmittelbar beitragen (vgl. Spannowsky, UPR 2004, 312, 323; zur
Unzulässigkeit bei fremdnützigen Zwecken vgl. auch Schmidt-Aßmann, Studien zum
Recht der städtebaulichen Umlegung, 1996, S. 136 f).
Erforderlich
ist die Umlegung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Beachte die
Wertabgabepflicht in § 81 BauGB) nur dann, wenn das Umlegungsziel nicht auf
freiwilliger Basis durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (vgl. BVerfGE
104, 1, 9 ff. = ZfBR 2001, 478 = GuG 2001, 388; BVerwG, NJW 1985, 989; dazu
Kötter/Müller-Jökel/Reinhardt, ZFV 5/2003, S. 1, 3; VGH Mannheim, NVwZ 2000, 694
ff.; Otte, ZfBR 1984, 211 ff.; Otte, in: Ernst/Zink-ahn/Bielenberg, BauGB, § 45,
Rn. 10 m. w. N.) erreicht werden kann. Die Gemeinde hat entsprechend dem
verfassungsrechtlich fundierten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit deshalb
zunächst zu prüfen und zu versuchen, die Grundstückssituation auf der Grundlage
einer freiwilligen Umlegung zu korrigieren (vgl. Reinhardt, GuG 2003, 39 ff.).
Die Erforderlichkeit der Umlegung als Voraussetzung für ihre Zulässigkeit ist
dem Umstand geschuldet, dass die Umlegung verfassungsrechtlich eine Inhalts- und
Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellt (vgl.
BVerfGE 104, 1ff, 9). Sie findet ihre Rechtfertigung im dem Gleichlauf von
öffentlichen und privaten Interessen. Dabei muss sie in erster Linie auf den Ausgleich der privaten Interessen
der beteiligten Eigentümer gerichtet sein (vgl. BVerfGE 104, 1 ff. 9.) Die
(vereinfachte) Umlegung ist deshalb nur dann auch privatnützig, wenn sie den
Zweck verfolgt, eine ansonsten nicht mögliche Bebauung zu verwirklichen oder
eine Bebauungsmöglichkeit spürbar zu verbessern (vgl. Haas, NVwZ 2002, 272,
276). Dabei darf die Umlegung nicht dafür eingesetzt werden, beteiligte
Eigentümer einseitig zu bevorzugen oder zu benachteiligen (vgl. BVerfGE 104, 1,
10 f.; 101, 239, 259). Von einer einseitigen Benachteiligung ist nicht schon
dann auszugehen, wenn beteiligte Eigentümer Teile ihres Grundstücks oder
Grundstückssplitter abgeben müssen. Eine einseitige Zuteilung ist nämlich dann
zulässig, wenn sie Bebauungsmöglichkeiten schafft und dies im öffentlichen
Interesse geboten ist (vgl. dazu Haas, NVwZ 2002, 272 276 f.). Allerdings soll
eine einseitige Zuteilung nur zulässig sein, wenn die materiellen
Voraussetzungen der Enteignung vorliegen oder der betroffene Eigentümer dem
nicht widerspricht (vgl. Löhr, in: in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A.,
§ 80, Rdnr. 18 f).
Auf die vereinfachte Umlegung darf aus
verfassungsrechtlichen Gründen nicht zurückgegriffen werden, um den Verlauf von
Grundstücksgrenzen zu bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen zu bereinigen
(vgl. BGH, ZfBR 1997, 201 f). Denn regelmäßig wird dadurch eine Bebauung der
Grundstücke nicht ermöglicht. Zumal bereits das Straßenrecht lässt es zu, dass
öffentliche Verkehrsflächen auf privaten Grundstücken liegen (vgl. § 2 FStrG.
Ggf. sind diese Maßnahmen auf der Grundlage des
Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes oder einer Enteignung durchzuführen).
Unzulässig ist die vereinfachte Umlegung mangels Privatnützigkeit auch, wenn
eine verteilungsgerechte und angemessene Befriedigung der Mehrheit der
Grundstückseigentümer gem. § 80 Abs. 3 BauGB nicht mehr möglich ist (vgl.
Spannowsky, UPR 2004, 321, 324).
bb) Fehlende selbständige Bebaubarkeit der
Grundstücksflächen
Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit
der vereinfachten Umlegung ergibt sich aus § 80 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Danach
dürfen die auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder
Grundstücksteile nicht selbständig bebaubar sein. Die Bebaubarkeit von nicht in
die vereinfachte Umlegung fallenden Grundstücksteilen steht der vereinfachten
Umlegung hingegen nicht entgegen (vgl. Kolenda, ZfBR 2005, 538, 540). Bebaubar
ist ein Grundstück, wenn es mit einem der von § 29 Abs. 1 BauGB erfassten
Vorhaben, also mit einer baulichen Anlage von städtebaulicher Relevanz bebaut
werden kann. Die Bebaubarkeit erfasst deshalb alle Bauvorhaben, die Gegenstand
einer bauplanerischen Festsetzung oder die für das Einfügungsgebot gem. § 34
BauGB von Bedeutung sein können. Dazu gehören nicht nur Wohn- und
Geschäftshäuser, sondern auch Nebengebäude wie Garagen, Spielplätze,
Werbeanlagen oder Mobilfunkmasten, wenn diese Bebauungsmöglichkeiten
planungsrechtlich zulässig sind. Da die vereinfachte Umlegung gerade darauf
abzielt, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu verwirklichen, sind
diejenigen Bebauungsmöglichkeiten irrelevant, die einer solchen Entwicklung
entgegenstehen (vgl. Löhr, in; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80
Rdnr. 16 m. w. N.). Ob dies der Fall ist, muss anhand der Festsetzungen des
Bebauungsplans oder des Einfügungsgebotes nach § 34 BauGB geprüft werden. So
darf in einem Gewerbegebiet ein Grundstückssplitter für Werbezwecke genutzt
werden, in einem reinen Wohngebiet wäre diese Anlage nach § 3 BauNVO hingegen
nicht zulässig.
Wegen des
Verbots der selbständigen Bebaubarkeit der in die vereinfachte Umlegung
fallenden Grundstücksflächen ist die Einbeziehung von größeren
Grundstücksflächen in die vereinfachte Umlegung, etwa beim Ringtausch,
problematisch. In der Literatur wird es jedoch für ausreichend gehalten, auch
dann ganze Grundstücke in die vereinfachte Umlegung einzubeziehen, wenn nur
Teilflächen nicht bebaubar sind (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
11. A., § 80 Rdnr. 16).
Allerdings soll dann der bebaubare Teil des Grundstücks vom
Grundstückstausch oder der –zuteilung ausgenommen bleiben (vgl. Stock, ZfBR 2004, 536,
537).
cc) Verbot erheblicher
Wertminderung
Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die vereinfachte Umlegung ergibt sich aus dem Wertminderungsverbot in § 80 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Zwar darf es danach zu Wertminderungen kommen, diese müssen aber unerheblich sein. Unter welchen Umständen von einer unerheblichen Wertminderung auszugehen ist, lässt sich nicht generell festlegen. In der Kommentierung wird in Anlehnung an Art. 13 der 1. Verordnung zur Durchführung des Aufbaugesetzes NRW die Grenze bei 5% des Grundstückswertes gesehen (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., § 80 Rdnr. 22; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 80 Rn. 16). Kommt es zur einseitigen Zuteilung von Grundstücken, ist der Wert der zugeteilten Grundstücksfläche zum Gesamtwert des vormals ungeteilten Grundstücks in Verhältnis zu setzen. Regelmäßig wird der zugeteilte Grundstücksteil für den abgebenden Eigentümer wegen der fehlenden Bebauungsmöglichkeit bereits einen nur geringen Wert besitzen. Die Wertminderung dürfte für den abgebenden Eigentümer deshalb nur unerheblich sein (Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 80 Rn. 16; Dieterich, Baulandumlegung, S. 333). Kompensiert wird diese durch einen Ausgleichsanspruch nach § 81 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB. Möglich kann insoweit auch die Vereinbarung über die Abgabe und den Wertausgleich im Rahmen der vereinfachten Umlegung sein. Eine solche Vereinbarung ist innerhalb einer ansonsten nicht vereinbarten vereinfachten Umlegung zulässig.
Zusammenfassung
Die vereinfachte Umlegung ist eine städtebauliche Maßnahme, die auch den betroffenen Eigentümern zum Vorteil gereichen muss. Regelmäßig liegt der Vorteil darin, dass die Bebaubarkeit auf den bisher nicht bebaubaren Flächen ermöglicht wird. Ziel der vereinfachten Umlegung kann dabei auch sein, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine zweckmäßige Bebauung zu ermöglichen. Erforderlich ist die vereinfachte Umlegung regelmäßig nur, wenn nicht bereits eine freiwillige Umlegung möglich ist. Die vereinfachte Umlegung darf sich nur auf solche Flächen erstrecken, die nicht selbständig bebaubar sind.
b) Vereinbarte vereinfachte
Umlegung
Die vereinfachte Umlegung kann - nicht anders als die amtliche Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB - zum Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags gemacht werden. Dieser Vertrag wird zwischen den Eigentümern und der Gemeinde geschlossen. Er bedarf der Zustimmung des Umlegungsstelle gem. § 58 Abs. 2 VwVfG, wenn diese gem. § 80 Abs. 5 BauGB beteiligt ist, um deren Unabhängigkeit zu wahren. Gegenstand des Vertrags kann die Durchführung der vereinbarten Umlegung sein. Es ist auch möglich, die Vereinbarung innerhalb einer vereinfachten Umlegung zu einzelnen Umlegungsmaßnahmen zu schließen, etwa zur einseitigen Zuteilung.
Die Gestaltungsmöglichkeiten dieses Vertrags werden durch den Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung begrenzt. Vertraglichen Regelungen sind zugänglich:
- der Umgriff des Umlegungsgebietes nach Maßgabe von §§ 45 und 47 Abs. 2 BauGB;
- Ausscheidung und Zuteilung von Flächen (§ 55 Abs. 2 BauGB)
- der Verteilungsmaßstab gem. § 56 BauGB;
- die Höhe des Flächenbeitrags gem. § 58 Abs. 1 BauGB;
- die Höhe des Geldbeitrags gem. § 58 Abs. 1 BauGB;
- die Zuteilung der Grundstücke gem. § 59 Abs. 1 BauGB;
- die Abfindung gem. § 59 Abs. 4 BauGB;
-
die
Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsplan gem. § 76 BauGB.
Die
Formulierungen in § 80 Abs. 1 BauGB sind so elastisch, dass es möglich ist, auch
größere Flächen durch eine vereinfachte Umlegung neu zu ordnen. Es lässt sich
daher vereinbaren, dass eine große Zahl von Grundstücken in die vereinfachte
Umlegung einbezogen wird. Dabei müssen die Grundstücke nicht unmittelbar
aneinander grenzen, sondern brauchen nur in enger, also noch nicht einmal
unmittelbarer Nachbarschaft zu liegen.
Die Frage der selbständigen Bebaubarkeit der einbezogenen Grundstücke beantwortet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung oder den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die selbständige Bebaubarkeit fehlt immer schon dann, wenn die Grundstücke oder Teile der Grundstück (vgl. Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. A., Rdnr. 16.e) nicht ohne Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BauGB) bebaut werden können oder die Erschließung nicht den Anforderungen genügt. Der städtebauliche Vertrag sollte diesbezüglich mit einer Vereinbarung über die Voraussetzungen der vereinfachten Umlegung unterlegt sein, etwa durch eine Darstellung der unzulänglichen Verhältnisse in der Präambel des Vertrags. Dadurch kann vermieden werden, dass das Finanzamt mit Blick auf die Steuerfreiheit der Umlegung den Vertragspartnern unterstellt, ein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 42 AO abgeschlossen zu haben (AO 1977 § 42 Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten; (1) Durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts kann das Steuergesetz nicht umgangen werden. Liegt ein Missbrauch vor, so entsteht der Steueranspruch so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht.)
Durch den
städtebaulichen Vertrag können auch die Voraussetzungen für die einseitige
Zuteilung von Flächen rechtssicher geschaffen werden. Denn die einvernehmliche
Regelung über die Zuteilung und Abfindung/Entschädigung ist nicht am materiellen
Maßstab des Art. 14 Abs. 3 GG oder an § 80 Abs. 1 Satz 3 BauGB gebunden. Dies
verdeutlicht § 80 Abs. 3 Satz 3 BauGB, wonach abweichende vertragliche
Regelungen zulässig sind.
Da die
vereinfachte Umlegung nicht unbedingt vom Umlegungsausschuss betrieben werden
muss, kann die Gemeinde gerade bei der vereinbarten vereinfachten Umlegung das
Verfahren selbst in die Hand nehmen oder es einem Vermessungsingenieur
übertragen, vgl. § 80 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. § 46 Abs. 4 BauGB und § 11 Abs. 1 Nr.
1 BauGB.
Die
vereinbarte amtliche Umlegung vermittelt den Beteiligten sowohl die Vorteile der
amtlichen Umlegung (Gebühren- und Steuerbefreiung,) also auch die Vorteile der
freiwilligen Umlegung (Zeitersparnis, Berücksichtigung individueller Wünsche).
Sie ist deshalb besonders vorzugswürdig.
c) Amtliche Umlegung
gem. §§ 45 ff. in einzelnen Anmerkungen
aa) Zuständigkeit
Zuständig für
die Durchführung der Umlegung ist die Gemeinde als Umlegungsstelle. Wenn es
landesgesetzlich vorgeschrieben ist, bildet die Gemeinde einen
Umlegungsausschuss mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen. Die
Zusammensetzung des Ausschusses soll fachlich fundierte, rechtssichere und
bürgerorientierte Entscheidungen gewährleisten.
bb) Beginn des
Verfahrens
Auf die
Anordnung der Gemeindevertretung gem. § 46 Abs. 1 BauGB, eine Umlegung
durchzuführen, erhält die Umlegungsstelle/der Umlegungsausschuss den Auftrag und
die Ermächtigung, eine Umlegung in einem bestimmten Gebiet durchzuführen. Die
Anordnung ist kein Verwaltungsakt und kann nicht angefochten werden.
Bevor der
Umlegungsausschuss den Umlegungsbeschluss für dieses Gebiet fasst und damit das
Umlegungsverfahren einleitet, werden die Eigentümer angehört, vgl. § 47 Abs. 1
BauGB. Die Eigentümer haben die Gelegenheit, sich über das Verfahren zu
informieren, ihre eigenen Vorstellungen vorzutragen und sich zur Durchführung
einer freiwilligen Umlegung zu entscheiden (Einstimmigkeit erforderlich). Damit
wird gewährleistet, dass die Eigentümer frühzeitig an dem Verfahren beteiligt
werden.
Nach der
Anhörung der Eigentümer wird der Umlegungsbeschluss gefasst, vgl. § 47 BauGB.
Der Umlegungsbeschluss besitzt für den Grundstückseigentümer eine unmittelbare
Rechtswirkung und kann mit dem Widerspruch angefochten werden. In das Grundbuch
wird ein Umlegungsvermerk eingetragen. Es tritt eine Verfügungs- und
Veränderungssperre ein. Die Gemeinde erhält ein gesetzliches
Vorkaufsrecht.
cc) Beteiligung der
Betroffenen
Im Umlegungsverfahren sind die von der Umlegung Betroffenen beteiligt. Dies sind nach § 48 BauGB
- die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,
- die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen oder durch Eintragung gesicherten Rechts an einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts,
- die Inhaber eines nicht im Grundbuch eingetragenen Rechts an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Rechts, eines Anspruchs mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder eines persönlichen Rechts, das zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung des Grundstücks berechtigt oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkt,
- die Gemeinde,
- Bedarfsträger, wenn diese für sonstige öffentliche Flächen Ersatzflächen einbringen,
-
die Erschließungsträger.
Im
Umlegungsverfahren sind die beteiligten Grundstückseigentümer zur jederzeitigen
Mitwirkung berechtigt. Sie dürfen in allen Phasen ihre Wünsche und Anregungen
einbringen.
dd)
Bestandskarte/-verzeichnis
Mit dem Beginn
des Verfahrens werden gem. § 53 BauGB eine Bestandskarte und ein
Bestandsverzeichnis als wichtige Arbeitsgrundlagen der Umlegungsstelle erstellt.
Es handelt sich bei diesen Unterlagen nicht um verbindliche
Regelungen/Verwaltungsakte. Die Bestandskarte muss mindestens die bisherige Lage
und Form der Grundstücke des Umlegungsgebietes und die auf ihnen befindlichen
Gebäude aufweisen sowie die Eigentümer bezeichnen. Im Bestandsverzeichnis werden
die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die grundbuch- und katastermäßige
Bezeichnung, die Größe und die im Liegenschaftskataster angegebene Nutzungsart
der Grundstücke sowie die im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Lasten und
Beschränkungen erfasst.
Die
Bestandskarte und Teile des Bestandsverzeichnisses werden gem. § 53 Abs. 2 BauGB
für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Teile, die nicht öffentlich
ausgelegt werden, können von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes
Interesse darlegt. Interessenten können sich informieren und gegebenenfalls ihre
sonstigen Rechte anmelden. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis werden während
des Umlegungsverfahrens fortgeschrieben.
ee) Aufstellung
Umlegungsplan
Unter
Berücksichtigung der Wünsche und Anregungen der Beteiligten, soweit diese mit
der Bebauungsplanung vereinbar sind, wird ein Entwurf des Umlegungsplanes unter
Berücksichtigung der materiellen Vorgaben der §§ 55 ff. BauGB erstellt und mit
den Beteiligten ausführlich erörtert, vgl. § 66 BauGB.
Im Gegensatz
zur Anordnung gem. § 46 Abs. 1 BauGB wird im Umlegungsplan das Verfahrensgebiet
parzellenscharf beschrieben. Das Gebiet darf nicht über die Grenzen eines dem
Umlegungsverfahren zu Grunde liegenden Bebauungsplanes hinausgehen, es sei denn,
es grenzt an einem zusammenhängend bebauten Ortsteil im Sinne von § 34 BauGB
oder es wird der Bebauungsplan rechtzeitig in Kraft gesetzt (§ 47 Abs. 2 Satz 2
BauGB).
Nach Abschluss der Erörterungen mit den Beteiligten wird der Umlegungsplan von dem Umlegungsausschuss durch Beschluss aufgestellt, vgl. § 66 Abs. 1 BauGB. Erforderlichenfalls muss zuvor ein dem Umlegungsverfahren zu Grunde liegender Bebauungsplan in Kraft getreten sein (§ 47 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
ff) Materielle Umlegungsgrundsätze
(1) Grundsatz der
Eigentumserhaltung
Jedem
Eigentümer, der ein Grundstück in das Verfahren einbringt, soll ein
(bebauungsfähiges) Grundstück zugeteilt werden (Bestandsgarantie). Die Umlegung
ist ein Verfahren, das zwar die Eigentumsstruktur, nicht jedoch die
Eigentümerstruktur ändert.
(2) Grundsatz der
Lagegleichheit
Die neuen
Grundstücke sollen den einzelnen Eigentümern nach Möglichkeit in gleicher oder
gleichwertiger Lage wie die alten Grundstücke zugeteilt werden.
(3) Grundsatz der
Wertgleichheit
Jeder
Eigentümer hat einen Anspruch auf ein Zuteilungsgrundstück mit mindestens dem
Verkehrswert, den sein altes Grundstück vor der Umlegung hatte (Wertgarantie)
(S. a. BVerwG, RdL 1999, 65-66). Die gesetzlichen Grundlagen für die
Wertermittlung finden sich im Umlegungsverfahren insbesondere in den §§ 57, 58,
194 BauGB. Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses.
Grundsätzlich wird auf dessen Bekanntgabe abgestellt (vgl. nur Dieterich,
Baulandumlegung, 5. Aufl., Rdnr. 232 a). Es bleiben alle Änderungen der
Wertverhältnisse in der Folgezeit außer Betracht. Beim objektiven Vorliegen von
besonderen Beschaffenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks
(vgl. § 5 Abs. 5 WertV) im Wertermittlungszeitpunkt sind diese - wertmäßig –
auch dann noch zu berücksichtigen, wenn deren Vorhandensein erst im Rahmen des
Umlegungsverfahrens bekannt, ermittelt und spezifiziert wird. So kann eine im
Zeitpunkt der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses noch nicht ersichtliche
Kontaminierung einer Einwurfsfläche wertmindernd berücksichtigt werden, wenn
sich diese Verunreinigung erst im Laufe des Umlegungsverfahrens herausstellt
(vgl. OLGR Koblenz 2007, 79-80; vgl. zur Gesamtproblematik Kleiber, Simon,
Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., Rdnr. 119 ff. zu § 5
WertV). Entsprechendes gilt umgekehrt dann, wenn sich ein am
Wertermittlungsstichtag bestehender Verdacht nicht bestätigt.
(4) Grundsatz der
Zweckmäßigkeit
Der im
Umlegungsverfahren zu beachtende Grundsatz der Zweckmäßigkeit besagt nur, dass
die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke in der Weise neu geordnet werden
müssen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung
zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (§ 45 Abs. 1 Satz 1 BauGB) (vgl. OLG
Hamm, BRS 68 Nr 196). Das bedeutet aber nicht, dass jedem, der Grundflächen
innerhalb des Umlegungsgebiets besitzt, im Umlegungsverfahren – unabhängig von
der Größe der Einwurfsflächen und den sonstigen Umständen – in jedem Fall ein
selbstständig bebaubares Grundstück zugeteilt werden muss. Für den Fall, dass
ein für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltetes Grundstück
tatsächlich nicht zugeteilt werden kann – etwa weil die Einwurfsfläche zu gering
ist –, sieht § 59 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor, dass ein Ausgleich in Geld
stattfindet.
gg) Verfügungs- und
Veränderungssperre
Die in einem
Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke unterliegen nach § 51 BauGB einer
Verfügungs- und Veränderungssperre in der Form, dass die in § 51 Abs. 1 Nr. 1
bis 4 BauGB aufgeführten Rechtsvorgänge und Vorhaben der Genehmigung durch die
Umlegungsstelle bzw. den Umlegungsausschuss bedürfen. Die Genehmigung nach § 51
BauGB ist spezifisch auf umlegungsrechtliche und -praktische Ziele ausgerichtet.
Sie ersetzt daher nicht Genehmigungen, die aus anderen Vorschriften (BauGB,
BbgBO, GVO u. a.) erforderlich sind.
Gem. § 51 BauGB dürfen von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle bzw. des Umlegungsausschusses
· ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstückteils eingeräumt wird, oder Baulasten neu begründet, geändert oder aufgehoben werden;
· erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wesentlich wertsteigernde, sonstige Veränderungen der Grundstücke (z. B. Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs, Neuanlage mehrjähriger Pflanzen) vorgenommen werden;
· nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige, aber wertsteigernde bauliche Anlagen errichtet oder solche Anlagen wertsteigernd verändert werden;
·
genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige bauliche
Anlagen errichtet oder geändert werden.
Vorhaben, die
vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind,
Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis
erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der
Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und
die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der
Veränderungssperre nicht berührt.
Die
Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das
Vorhaben die Durchführung des Umlegungsverfahrens wesentlich erschwert oder
unmöglich machen würde.
In der Regel
ist durch den Umlegungsvermerk im Grundbuch ersichtlich, für welche Grundstücke
die Genehmigungspflicht besteht. In Zweifelsfällen gibt die Geschäftsstelle der
Umlegungsstelle bzw. des Umlegungsausschusses hierzu Auskunft.
Die Erteilung
der Genehmigung nach § 51 BauGB erfolgt nur auf schriftlichen Antrag. Der
Antragssteller muss antragsbefugt, d. h. durch die Genehmigung unmittelbar
begünstigt sein.
hh) Rechtsschutz gegen den
Umlegungsplan
Der
Umlegungsplan besteht aus einer Umlegungskarte und einem Umlegungsverzeichnis.
Den Beteiligten werden die sie betreffenden Auszüge aus dem Umlegungsplan
zugestellt. Aus dem Umlegungsplan muss der in Aussicht genommene Neuzustand der
Grundstücke mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen
hervorgehen.
Der
Umlegungsbeschluss ist ein Verwaltungsakt und damit anfechtbar.
Ab dem Zeitpunkt der Zustellung des Umlegungsplans haben die Beteiligten die Möglichkeit, innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Umlegungsplan einzulegen.
Der
Widerspruch gegen einen Umlegungsplan ist erfolgreich, wenn der der Umlegung
zugrundeliegende Bebauungsplan unwirksam ist (vgl. LG Düsseldorf, U. v.
26.03.2008 - 30 O 7/07).
Ein Rechtsbehelf in Baulandsachen, mit dem eine Ermessensentscheidung der zuständigen Stelle angegriffen wird - soweit es nicht nur um einen Anspruch auf eine Geldleistung geht -, kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind - Ermessensüberschreitung - oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist - Ermessensfehlgebrauch - (§ 223 BauGB). Eine Ermessensüberschreitung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Behörde ihr Ermessen außerhalb des durch die Rechtsnorm vorgegebenen Rahmens betätigt. Auch ein Ermessensausfall gehört zu dieser Art von Ermessensfehlern. Ein Ermessensfehlgebrauch ist hingegen zu beklagen, wenn die Behörde im Zuge ihrer Ermessensbetätigung sachwidrige Erwägungen anstellt oder auf Grund eines Irrtums über den Sachverhalt oder die Rechtslage ihr Ermessen unrichtig ausübt (vgl. OLG Hamm, U. v. 31.07.2003 - 16 U (Baul.) 8/02).
ii) Vollzug des
Umlegungsplans
Ist die Widerspruchsfrist abgelaufen und wurden keine Widersprüche eingelegt, macht der Umlegungsausschuss den Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes ortsüblich bekannt (§ 71 BauGB). Mit der Bekanntmachung wird der bisherige Rechtszustand durch den in dem Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt (§ 72 BauGB).
Der
Umlegungsplan wird nach Inkrafttreten vollzogen. Die neuen Eigentümer werden in
den Besitz der zugeteilten Grundstücke eingewiesen, es erfolgt die finanzielle
Abwicklung und die Berichtigung der öffentlichen Bücher (Grundbuch,
Liegenschaftskataster).
kk) Besondere
Verfahrensschritte/Maßnahmen
Das Verfahren der Umlegung kann mit verschiedenen Instrumenten beschleunigt werden:
· die Vorwegnahme der Entscheidung (§ 76 BauGB),
· die vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 BauGB),
· die Aufstellung eines Teilumlegungsplans und
·
das teilweise Inkraftsetzen des (Teil-)
Umlegungsplanes.
(1) Vorwegnahme der Entscheidung
Es können die
Eigentums- und Besitzverhältnisse sowie andere Rechte für einzelne Grundstücke
bereits vor der Aufstellung des Umlegungsplanes und, wenn die Umlegung auf der
Grundlage eines Bebauungsplanes erfolgt, vor dem Inkrafttreten des
Bebauungsplanes geregelt werden. Voraussetzung ist das Einverständnis der
betroffenen Rechtsinhaber. Ziel der Vorwegnahme der Entscheidung ist, einzelnen
Eigentümern schon frühzeitig die Möglichkeit einer Bebauung zu verschaffen.
(2) Vorzeitige
Besitzeinweisung
Um die Erschließungsanlagen
frühzeitig herstellen zu können, kann die Gemeinde oder ein sonstiger Bedarfs-
und Erschließungsträger in den Besitz der Grundstücke eingewiesen werden, für
die im Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
festgesetzt sind, vgl. § 77
BauGB. Von
der förmlichen vorzeitigen Besitzeinweisung kann dann Gebraucht gemacht werden,
wenn die Eigentümer ihre Teilflächen nicht freiwillig frühzeitig zur Verfügung
stellen wollen. Voraussetzung dafür ist, dass, wenn die Umlegung im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchgeführt wird, der Bebauungsplan
bereits in Kraft getreten ist und das Wohl der Allgemeinheit die
Besitzeinweisung erfordert. Gegen diese Maßnahme kann Widerspruch erhoben
werden.
Nach
Aufstellung des Umlegungsplanes können auch sonstige am Umlegungsverfahren
Beteiligte in den Besitz der im Umlegungsplan für sie vorgesehenen Grundstücke
oder Nutzungsrechte eingewiesen werden. Zuvor sind die Grenzen der neuen
Grundstücke in die Örtlichkeit zu übertragen.
(3)
Teilumlegungsplan
Um das
Umlegungsverfahren zu beschleunigen, kann auch für Teile des Umlegungsgebietes
ein Teilumlegungsplan aufgestellt werden. Zum Zeitpunkt der Aufstellung muss der
dem Verfahren zu Grunde liegende Bebauungsplan in Kraft getreten sein. Sinnvoll
kann eine solche Verfahrensweise bei einer großen räumlichen Ausdehnung des
Umlegungsgebietes sein. Ansonsten entspricht die Verfahrensweise derjenigen bei
Aufstellung eines Umlegungsplanes für das gesamte Umlegungsgebiet.
(4) Inkraftsetzung des
(Teil-)Umlegungsplanes
Erst nachdem abschließend über eingelegte Rechtsbehelfe entschieden ist, kann das Umlegungsverfahren in seiner Gesamtheit abgeschlossen werden. Um dadurch eintretenden Verzögerungen zu begegnen, können vor Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplanes in Kraft zu setzen. Allerdings darf sich dies auf die Entscheidungen über eingelegte Rechtsbehelfe betreffend andere Teile des Umlegungsplanes nicht auswirken können.
ll)
Härteausgleich/Sozialplan
Bereits
während der Gespräche mit den Beteiligten können erste noch unverbindliche
Aussagen über die zu erwartenden Ausgleichsleistungen gemacht werden. Stellen
die zu zahlenden Ausgleichsleistungen für einen Beteiligten eine Härte dar, kann
bereits im Vorfeld ein Finanzierungsplan erstellt werden. Es ist dann auch
möglich, einen Antrag auf Stundung beim Umlegungsausschuss zu stellen. Ggf.
müssen die Regelungen über den Härteausgleich (§ 181 BauGB) angewendet werden.
Bei einer Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes kann die Aufstellung
eines Sozialplans (§ 180 BauGB) geboten sein.
d)
Verfassungsrechtliche Einordnung der Umlegung
Die
Baulandumlegung ist keine Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG, sondern
eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Sie ist daher anhand von
Art. 14 Abs. 1 und 2 GG und nicht von Art. 14 Abs. 3 GG zu beurteilen.
Die Umlegung
erfüllt nicht die Merkmale einer Enteignung. Mit der Enteignung greift der Staat
auf das Eigentum des Einzelnen zu. Sie ist auf die vollständige oder teilweise
Entziehung konkreter subjektiver, durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteter
Rechtspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben gerichtet (vgl.
BVerfGE 101, 239, 259; 102, 1, 15 f). Die Enteignung setzt den Entzug konkreter
Rechtspositionen voraus.
Verfassungsrechtlich ist aber nicht jeder Entzug eine
Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG. Die Enteignung ist nämlich beschränkt
auf solche Fälle, in denen Güter hoheitlich beschafft werden, mit denen ein
konkretes, der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienendes Vorhaben durchgeführt
werden soll (vgl. BVerfGE 38, 175, 179 f). Sind diese Tatbestandsmerkmale einer
Enteignung nicht erfüllt, dann liegt eine Enteignung, also eine am Maßstab des
Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Maßnahme nicht vor.
Ist mit dem
Entzug bestehender Rechtspositionen jedoch der Ausgleich privater Interessen
beabsichtigt, kann es sich zwangsläufig nur um eine Inhalts- und
Schrankenbestimmung des Eigentums handeln (vgl. dazu BVerfGE 101, 239, 259).
Die
Baulandumlegung ist danach eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar erfolgt die Umlegung im Rahmen eines auch
öffentlichen Interessen dienenden städtebaulichen Konzepts. Die Exekutive wird
aber durch die §§ 45 ff. BauGB nicht ermächtigt, den Eigentümern ihre
Grundstücke zu entziehen, um sie für ein konkretes, dem Wohl der Allgemeinheit
dienendes Vorhaben einzusetzen. Das Instrument der Baulandumlegung ist in erster
Linie auf den Ausgleich der privaten Interessen der Eigentümer gerichtet. Es
soll diesen die bauliche Nutzung ihrer Grundstücke auch in den Fällen
ermöglichen, in denen diese sich nicht selbst auf die hierzu notwendige
Neuordnung ihrer Eigentumsrechte einigen. Bestandteil dieser Neuordnung ist auch
der in § 55 Abs. 2 BauGB vorgesehene Flächenabzug für die in dem Bebauungsplan
festgesetzten örtlichen Verkehrsflächen und Flächen für sonstige Anlagen, die
überwiegend den Bewohnern des Umlegungsgebiets zugute kommen. Denn die
Erschließung ist unabdingbare Voraussetzung für eine Bebaubarkeit des Gebiets
und damit der einzelnen, den Eigentümern zugeteilten Grundstücke (vgl.
BVerwGE 12, 1 ff.; BGHZ 89, 353, 357 f). Auch sie dient dem
privaten Interessenausgleich.
Der die
Umlegung einleitende Umlegungsbeschluss stellt danach keine Enteignung dar,
sondern aktualisiert die gesetzlich in den §§ 45 ff. BauGB vorgesehene
Möglichkeit, die Grundstücke im Umlegungsgebiet zum Zweck ihrer plangerechten
Nutzung im konkreten Fall neu zu
ordnen.
Die
Vorschriften der §§ 45 ff. BauGB über die Baulandumlegung bilden eine zulässige
Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz
2 GG. Sie dienen dem legitimen Regelungsziel, die Neuordnung der Grundstücke zum
Zweck ihrer plangerechten baulichen Nutzung zu ermöglichen (vgl.
BT-Drucks III/336, S. 73 f). Denn die bauliche
Nutzung eines Grundstücks ist mit dem Grundeigentum untrennbar verbunden.
Allerdings ist der Eigentümer nur befugt, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze
baulich zu nutzen (vgl. BVerfGE 35, 263, 276).Der Bebauungsplan oder die Bestimmungen des § 34 BauGB
setzen die zulässige bauliche Nutzung grundsätzlich unabhängig von den
vorgegebenen Grundstücksgrenzen fest. Wenn die durch diese Regelungen
begründeten Baurechte ohne eine Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nicht
verwirklicht werden können, dann hängt die Bebaubarkeit des einzelnen
Grundstücks davon ab, dass in dem betroffenen Gebiet die
Grundeigentumsverhältnisse neu geordnet werden. Durch die Neuordnung werden die
Grundstücke im Baugebiet erschlossen und die Grundstücke für die bauliche
Nutzung zweckmäßig zugeschnitten. Daraus resultiert zugleich auch die
Privatnützigkeit der Umlegung. Andererseits ist es verboten, die Umlegung als
ein Instrument einzusetzen, welches zu einem nicht mehr auch privatnützigen
Zustand führt. Die Umlegung ist deshalb unzulässig, wenn weder die
Erschließungssituation für die beteiligten Eigentümer erheblich verbessert wird,
noch erstmalige oder weitere Bebauungsmöglichkeiten für sie geschaffen
werden (vgl. Spannowsky, UPR 2004, 321, 322).
Die
Neuordnung der Grundstücke mit dem Ziel, deren plangerechte und zweckmäßige
bauliche Nutzung zu ermöglichen, liegt deshalb sowohl im Interesse der
Eigentümer wie auch im öffentlichen Interesse. An der Verwirklichung der
Festsetzungen des Bebauungsplans besteht zugleich ein öffentliches Interesse.
Denn die gemeindliche Bauleitplanung ist insbesondere einer dem Wohl der
Allgemeinheit entsprechenden sozialgerechten Bodennutzung verpflichtet (vgl. § 1
Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Die
Vorschriften über die Baulandumlegung schaffen auch einen angemessenen, die
Belange der betroffenen Grundstückseigentümer hinreichend berücksichtigenden
Interessenausgleich. Ist mangels einer einvernehmlichen Lösung (freiwilligen
Umlegung) (vgl. BGHZ 100, 148, 151). eine
hoheitliche Baulandumlegung erforderlich, können die Eigentümer zwar ihre
bisherigen Grundstücke ganz oder teilweise verlieren. Sie müssen zudem einen
Flächenabzug für die zur Erschließung des Baugebiets notwendigen Anlagen
hinnehmen (§ 55 Abs. 2 BauGB). Diese mit der Baulandumlegung verbundenen
Belastungen stehen aber in angemessenem Verhältnis zu den mit der Umlegung
verbundenen Vorteilen. Alle Eigentümer haben gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1, § 59 Abs.
1 BauGB grundsätzlich Anspruch auf Zuteilung von Bauland im Verhältnis der
Flächen oder Werte, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander
gestanden haben. Eine unangemessene Belastung einzelner Eigentümer wird dadurch
vermieden (vgl. BVerfGE 100, 226, 245). Zudem
erhalten die Eigentümer für den Verlust ihrer Grundstücke wiederum
Grundeigentum, das wertgleich sein soll (vgl. § 57 Satz 2, § 58 Abs. 2 BauGB),
in der Regel jedoch wertvoller sein wird als die in das Umlegungsverfahren
eingebrachten Grundstücke.
Der
Gesetzgeber hat auch Sorge dafür getragen, dass die schutzwürdigen Interessen
einzelner Eigentümer an der Beibehaltung ihrer Grundstückszuschnitte und ihrer
bisherigen Nutzung Berücksichtigung finden kann. Über ein solches Interesse ist
bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu entscheiden, der die bauliche
Nutzung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB als Ergebnis eines gerechten Ausgleichs
gegenläufiger privater und öffentlicher Belange festsetzt und der gemäß § 45
Abs. 2 Satz 2 BauGB spätestens vor dem Beschluss über die Aufstellung des
Umlegungsplans in Kraft getreten sein muss (vgl. BGHZ 67, 320, 328).
Es entspricht im Übrigen den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, dass bei allen im Umlegungsverfahren zu treffenden Ermessensentscheidungen, die auf die Belastung von Eigentümerrechten gerichtet sind oder diese im Ergebnis bewirken, die Interessen der betroffenen Eigentümer im Verhältnis untereinander und im Verhältnis zu den mit der Umlegung verfolgten öffentlichen Interessen zu einem fairen Ausgleich gebracht werden (vgl. etwa § 56 Abs. 1 Satz 2 BauGB).